Le marché immobilier à Bali

Baptisée « l’île des Dieux », Bali est un véritable paradis terrestre qui est situé au centre de l’archipel indonésien.

Bali véhicule une image hors du commun avec ses plages de sable blanc qui baignent dans une eau chaude tout l’année, ses palmiers, ses rizières en escalier et ses îles environnantes… Mais aussi grâce à ses forêts, montagnes, volcans, cascades ainsi que ses nombreux spots de surf et sites de plongée aux fonds marins riches en poissons et coraux. Ce sont des merveilles que Bali possède et offre à ses visiteurs.

Les Balinais sont également d’une gentillesse tout aussi légendaire et ont su allier tourisme et préservation d’une culture vivante et authentique. La culture balinaise hindouiste est d’origine indienne. Les cérémonies et les fêtes religieuses sont très courantes et les balinais invitent spontanément les étrangers à y assister.

Concernant l’immobilier à Bali, plusieurs facteurs sont à l’origine de ce marché en forte croissance : la flambée des prix des logements en Europe, un pouvoir d’achat immobilier plus important à Bali pour les européens, des rendements locatifs avantageux, une fiscalité minimale, une vie au coût attractif et un cadre de vie exceptionnel. De plus, il existe de nombreux avantages à l’achat ou la construction à Bali avec les nouvelles infrastructures, clubs de plage, clubs golf, restaurants internationaux, centres commerciaux avec toutes les grandes marques et la vie nocturne de renommée internationale. Bali est donc un endroit idéal pour ceux qui cherchent à investir dans l’immobilier.

Le marché de la location de villa est très porteur et permet d’obtenir aisément une rentabilité immobilière locative des plus intéressantes. Les villas séduisent de plus en plus de touristes qui préfèrent aux chaînes hôtelières, le charme et la discrétion d’une villa privée. Il existe une forte demande pour le locatif, alimentée par le nombre croissant d’expatriés, qui ont compris que la vie était plus agréable et moins chère à Bali.

Les conditions juridique pour acheter en Indonésie

La loi agraire Indonésienne est très différente des lois qui s’appliquent dans les pays occidentaux. Il est cependant possible d’investir en toute sécurité en respectant rigoureusement les procédures.

Il existe 5 catégories de droit en vertu de la loi agraire, 3 seulement intéressent les étrangers :

– Le Hak Milik (droit de propriété)

C’est un titre de propriété qui ne peut être obtenu que par un citoyen Indonésien.

– Le Hak Pakai (droit d’usage)

C’est un droit d’usage consenti par l’administration Indonésienne aux étrangers (sous certaines conditions) pour une durée initiale de 30 ans. Il est possible de le renouveler pour 20 ans puis encore 30 années supplémentaires soit un total de 80 ans.

– Le Hak Guna Bangunan (droit de construire)

Les conditions sont proches du Hak Pakai (droit d’usage) mais ne concerne que les sociétés dont les PMA (sociétés à capitaux étrangers).

En réalité, les 3 moyens généralement utilisés par les étrangers pour accéder à la propriété en Indonésie sont les suivants :

  1. Le prête nom indonésien (Free hold)

Le Free Hold consiste à acheter un bien au nom d’un citoyen indonésien. En effet, comme la loi n’autorise pas les étrangers à posséder une terre, cette démarche a été adoptée par la plupart des notaires. Le bien sera donc acheter devant un notaire en son nom, il signera simultanément plusieurs documents vous donnant les pleins pouvoirs sur l’acquisition, comme :

– Un contrat de prêt stipulant que le prête nom vous a emprunté de l’argent pour une somme équivalente au prix d’achat du terrain ou de la villa.

– Une procuration irrévocable vous donnant l’autorisation de vendre, hypothéquer, louer ou utiliser de toute autre manière le bien sans accord préalable.

– Un droit d’utilisation permanent garanti en cas de décès du prête nom.

– Une attestation indiquant qu’il est le propriétaire « fictif » du bien.

Il existe des montages plus complexes pouvant représenter plus de 10 documents différents.

Cette méthode pratiquée depuis des années par la majorité des notaires peut être contestée devant un tribunal. Elle a été mise en doute fréquemment par certains notaires et des personnalités politiques.

  1. Le droit d’usage (Hak pakai)

Le droit d’usage est de plus en plus utilisé par les particuliers souhaitant acquérir un bien pour un usage privé en nom propre. Ce droit ne s’applique qu’à un seul bien par couple marié.

  1. La location longue durée (Lease hold)

Le leasehold est la location de terre signée devant un notaire. En effet, il s’agit d’un contrat de location de 25 ans maximum qui est renouvelable et signé devant notaire. La durée de prolongation est négociée au cas par cas et peut le cas échéant être entendue et payée dès le départ par tranches de 25 années supplémentaires. Toute personne physique y a droit quel que soit sa nationalité. Le contrat vous donnera tout pouvoir pour modifier, construire, exploiter commercialement ou relouer les lieux. Si aucune extension de la durée n’a été négociée, il prendra automatiquement fin à son terme et les constructions présentes ce jour-là reviendront de plein droit au propriétaire du terrain.

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